Vakantieverhuur aan banden in huisvestingsverordening

Met meldplicht en een verkorting van de toegestane termijn van 60 naar 30 dagen probeert de gemeente Amsterdam greep te krijgen op de ­explosief stijgende vakantieverhuur van woonruimte. Via platforms als Airbnb, Wimdu, HomeAway en Booking.com maakte het toeristisch verhuren van de eigen woning de afgelopen jaren een sterke groei door. De gemeente trapt nu gesteund door een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam op de noodrem.

Tekst: Benjamin Bijl en Marloes van den Eeckhout

In 2013 werden ongeveer 4.500 woningen verhuurd in Amsterdam, terwijl dit aantal in 2017 is gestegen naar maar liefst 22.000. Op grond van een deal tussen de gemeente Amsterdam en Airbnb konden Amsterdamse huizenbezitters vanaf 1 januari 2017 hun woningen maximaal 60 dagen per jaar aanbieden voor de verhuur. Met deze maatregel probeerde de gemeente de overlast van toeristen terug te dringen. Een dergelijke deal is ook gesloten met Booking.com. Direct na het nemen van de maatregel bleven overlast en kritiek hierop onverminderd aan. Individuele verhuurders hielden zich niet aan de termijn van 60 dagen en de gemeente beschikte over te weinig juridische middelen om tegen Airbnb op te treden. De gemeente Amsterdam zocht daarom naar mogelijkheden de Airbnb-verhuur aan te pakken.

Ook bij incidentele verhuur is er
sprake van woningonttrekking

Vanaf 1 oktober 2017 geldt een meldplicht vakantieverhuur om de negatieve gevolgen van toeristische verhuur van woningen te beperken in de gemeente Amsterdam. Deze meldplicht wordt vastgelegd in de Huisvestingsverordening. De gemeente verwacht dat deze meldplicht het aantal woningen dat langer dan 60 dagen wordt verhuurd beperkt en bovendien dat overtredingen effectiever kunnen worden gehandhaafd.

Termijn verkort
Bovendien besloot het college van B&W de termijn voor vakantieverhuur per 1 januari 2019 te halveren naar 30 dagen. Het college van B&W voelt zich eindelijk gesterkt door een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam om deze maatregel door te zetten. Waar draaide het om in deze procedure?

De gemeente had diverse klachten ontvangen over het gebruik van een woning, als gevolg waarvan de gemeente in maart 2016 een onderzoek heeft ingesteld. De gemeente constateerde dat de eigenaar zijn woning voor kort gebruik verhuurde aan toeristen via Airbnb. De gemeente legde aan de eigenaar vervolgens een boete op van 13.500 euro. De eigenaar is daartegen in beroep gegaan.

Krijgt de gemeente de geest van de verhuur van eigen woonruimte weer in de fles?
(Shutterstock).

De rechtbank vond het aannemelijk dat de eigenaar, hoewel hij veel in het buitenland verbleef, de woning als zijn eigen woning was blijven gebruiken. Zo stond hij op dat adres ingeschreven in de basisregistratie en lagen er verschillende persoonlijke spullen in het appartement. De vraag was vervolgens of de woning, die permanent wordt bewoond maar verhuurd aan toeristen, door die verhuur aan de bestemming tot bewoning is onttrokken.
De rechter overweegt vervolgens: ‘Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling), blijkt dat uit de verhuur van een woning aan en het gebruik van een woning door toeristen volgt dat deze niet beschikbaar is voor bewoning en dus is onttrokken aan de bestemming tot bewoning, ook als het gaat om incidentele verhuur. Incidentele verhuur laat, aldus de Afdeling, namelijk onverlet dat een woning gedurende die verhuur niet als woning kan worden gebruikt. De rechtbank leidt uit deze uitspraken af dat er – ook in het geval van permanente bewoning – tijdens de perioden dat de woning verhuurd wordt, sprake is van onttrekking van woonruimte aan de bestemming tot bewoning. Door de verhuur van de woning aan toeristen is immers sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning kon gedurende die verhuur aan toeristen niet voor bewoning worden gebruikt.’

Wanneer is er sprake van woning-
onttrekking en waar ligt de grens?

Boete
Doordat de woning aan toeristen was verhuurd, was de woning illegaal onttrokken aan de woonfunctie. De boete van 13.500 euro bleef daarmee in stand. Kortom: ook bij incidentele verhuur aan toeristen is er sprake van woningonttrekking. Deze uitspraak biedt het college voldoende basis om de termijn voor vakantieverhuur te verkorten naar 30 dagen vanaf 1 januari 2019. De termijn van 30 dagen per kalenderjaar wordt opgenomen in de Huisvestingsverordening, deze dient nog te worden vastgesteld door de Amsterdamse gemeenteraad.

Waar ligt grens?
Het is de vraag of de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam stand zal houden. Critici stellen zich op het standpunt dat voorbij wordt gegaan aan de vraag of de bewoner de bewoning door hem in persoon daadwerkelijk had prijsgegeven door deze tevens – bij eigen verblijf in het buitenland – voor korte duur aan toeristen te verhuren. Immers, wanneer is sprake van woningonttrekking en waar ligt de grens? Anderzijds geldt dat gemeenten regels mogen stellen aan onder andere de duur van de verhuurtermijn. Dat doet de gemeente Amsterdam immers ook al jaren bij Bed & Breakfast verhuur. Bovendien is de vakantieverhuur van woningen in duur ook sterk beperkt in andere grote steden. Wordt vervolgd!